Рік тому тема створення нового Генерального плану Калуша полонила уми перших осіб міста, тому практично ніхто не сумнівався — за гучними деклараціями обов’язково почнуться конкретні кроки. Нагадаємо, що цей Генплан міський голова Ігор Насалик на початку своєї каденції неодноразово називав чи не головною передумовою розвитку міста загалом, продажу земельних ділянок і будівництва зокрема.
На початку все виглядало оптимістично: головного архітектора міста Петра Пострильного відправили до Києва домовлятися з проектантами — спеціалістами Київського НДІ „Діпромісто” (ліцензію на складання Генпланів для міст з населенням понад 50 тис. осіб має тільки центральний інститут. — Авт.). Переговори завершилися успішно, і 21 червня 2006 року було складено нову відкориговану угоду. Якби її підписали, на даний час Калуш вже мав би Генплан. Проте цього так і не відбулося, і справа планування міста застопорилася на невизначений термін.
Трохи
про Генплан
По суті Генплан будь-якого міста є детальною стратегією його розвитку на певному етапі (зазвичай Генплани втрачають актуальність і потребують внесення коректив вже за 20-30 років. — Авт.). За визначенням, Генплан є фундаментальним документом розвитку міста і описує, де що має знаходитися, виходячи з розвитку демографічної ситуації, перспектив розвитку промисловості тощо. Він включає усі містобудівні елементи — зелені зони, транспортні шляхи, відпочинкові зони, комунальну сферу, житлові мікрорайони і їхню інфраструктуру. Одне слово, усе — у комплексі.
Цей документ значно спрощує роботу влади, проте встановлює і певні рамки у таких сферах, як, до прикладу, продаж земельних ділянок та будівництво. Так, Генплан унеможливлює довільний вибір земельних ділянок, які виставляють на продаж, і таким чином стає механізмом, що убезпечує громаду від стратегічно недоцільних рішень. Скажімо, сьогодні ми продали землю, а завтра матимемо проблему: виявиться, що ця ділянка потрібна для того, аби побудувати комунальну дорогу чи прокласти комунікації до неіснуючого поки що, але реального років за 20 нового житлового масиву.
Калуш сьогодні має Генплан, датований 1978 роком. Тобто цей документ, складений за часів розвинутого соціалізму, є морально застарілим. Адже у ньому не передбачені такі фантастичні на той час, але реальні сьогодні речі, як приватна власність на землю, комерційне будівництво та фактично повне згортання державного житлового будівництва. У 1978 році передбачався розвиток промисловості та прогнозувалося, що до 2010 року населення міста становитиме 130 тисяч осіб. Але за цей період ситуація докорінно змінилася: мав місце спад розвитку промисловості, демографічний прогноз теж втратив актуальність. Зокрема, через 15 років прогнозується ріст населення на 7-10 тисяч (нині — близько 67 тис. осіб. — Авт.). З цього випливають інші, не описані у старому Генплані перспективи розвитку житлових мікрорайонів.
Інша ілюстрація: у 1978 році планувалося нинішню вул. Бандери закрити для транспорту. Транспортні розв’язки мали проходити у двох напрямках: з проспекту Лесі Українки через Загір’я з виходом біля парку та через бульвар Незалежності — Помаранчевої революції — Європейську. Свого часу побудували бульвар Незалежності; у 2005-му завершили Європейську; добудовують вул. Помаранчевої революції. Це була транспортна схема, яка вирішувала усі проблеми. Тепер зросла кількість транспорту, що не могли передбачити 30 років тому, і, відповідно, у новому Генплані має бути врахована ця нова обставина.
Ще одна особливість Генплану від 1978 року — планувалося будівництво багатоповерхового житла, зокрема вздовж проспекту Лесі Українки. Але великі підприємства, такі, як „Оріана”, припинили будувати житло. Тепер ці моменти потрібно узгодити.
Історія калуського Генплану
Про те, що Калушу необхідний новий Генплан, йдеться вже не перший рік. Відомо, що початковий етап вже пройдено: впритул до проблеми розробки нового Генплану підійшли попередники теперішньої міської влади у 2004 році. Тоді ж було укладено угоду з центральним науково-дослідним інститутом „Діпромісто” . Головна причина активізації процесу полягала у тому, що на той момент виникла нагальна потреба у затвердженні меж міста. Врешті-решт, у 2005 році Верховна Рада їх затвердила і не останню роль у позитивному вирішенні цього питання відіграло те, що Калуш приступив до створення нового Генплану. На початок 2005 року вже існувало техніко-економічне обґрунтування та розроблені інститутом „Укргеоінформ” векторні схеми. Вони включають опис підземної частини, особливостей рельєфу, автомобільних шляхів, будинків тощо.
На створення Генплану у 2004-2005 роках було витрачено чималі кошти (162 тис. гривень) з місцевого бюджету. Проте у 2005 році через брак бюджетного фінансування (таким було пояснення влади. — Авт.) процес продовження планування пригальмував.
Торік вже нова влада зробила спробу його реанімувати, яка втім конкретним прогресом не обернулася: угоду між містом та НДІ „Діпроміст” скоригували, але так і не підписали. Тим часом збільшується вартість послуг проектувальників: у 2004 році для завершення Генплану нам потрібно було 187 тис. гривень, торік — 316 тис. гривень. Вірогідно, що тепер йтиметься вже про орієнтовно півмільйона гривень.
Потрібні і додаткові витрати. Ціни тут також зростають. Зокрема, обов’язковою передумовою створення Генплану є угода з Калуським інститутом галургії. Його спеціалісти повинні розробити обґрунтування перспективного використання покладів калійних руд та стану шахт, відвалів і хвостосховищ ДП „Калійний завод”. Аналогічне обґрунтування також потрібне щодо стану і перспективи розвитку промислових об’єктів (Львівський інститут промисловості).
Минулого тижня міський голова озвучив наступний креатив: вільні землі, що при в’їзді до Калуша з боку Івано-Франківська віддати в оренду і побудувати тут гольф-клуб та кінний комплекс. Невідомо, чи вписалися б такі проекти у Генплан, але можна припустити з великою часткою вірогідності, — у жодному разі.
Адже Калуш є містом унікальним, і території для будівництва нового житла надзвичайно обмежені: з одного боку — санітарно-захисна зона кар’єру та хвостосховищ, з інших — сумнівність мікрорайону „Хотінь” через підтоплення р. Лімниця та гора Височанка, де не призупинені процеси зсуву. Крім того, з півночі на південь місто перетинають зони можливого просідання. Тож фактично Калушу залишилася тільки одна можливість для розвитку — у напрямку Підгірки — Студінка — Вістова. До речі, у 1996 році було створено ескізний план Підгірок, а також конкурсний варіант мікрорайону „Лімниця” (до Студінки. — Авт.). Тут планувалося будувати 3-4-поверхові будинки і забезпечити житлом до 15 тис. калушан.
Відсутність Генплану дає можливість розглядати такі сумнівної користі для громади ідеї, як гольф-клуби та кінні комплекси. Окрім стратегічних застережень, є й інші ризики. По-перше, мова про величезні вільні земельні масиви. Звичайно, сьогодні — це землі сільськогосподарського призначення. Але це не означає, що їхній статус неможливо змінити.
Побудувати тут можна лише тимчасовий об’єкт. Проте, скажімо, інвестиції, які потрібні для будівництва поля для гольфу, передбачають, що інвестор орендує поля не на три роки, а щонайменше на 10-25. Адже гольф-клуб — це не павільйон з легких конструкцій і поле, засіяне травичкою, а складна інженерна споруда. Мінімальна площа такого поля 3 га. Аби його побудувати, потрібно вкласти щонайменше 100 тис. у. о. За цей проміжок багато може змінитися (зрештою, і мораторій Верховної Ради на продаж земель с/г призначення — не вічний. — Авт.). Тож через такі проекти Калуш ризикує не тільки можливостями для розвитку, але і цінними та перспективними землями.
Чи можна віддавати ці землі в оренду — вирішувати депутатам міської ради.
Саме у руках депутатів і майбутнє нового Генплану. Не сесіях міськради вже як мінімум двічі прозвучали запитання щодо Генплану. Один раз — від лідера фракції „Наша Україна” Василь Питлика, другий — на останній сесії — від депутата фракції БЮТ Михайла Довбенчука.
Щоправда, конкретної відповіді вони не отримали і це виглядало як питання у нікуди. Більше на цій темі депутати увагу не загострювали. Направду: кому потрібен той Генплан? Виконавчій владі? Для чого? Самим собі ставити рамки? Депутатам? Про чіткі пропозиції, депутатські запити на цю тему не чути. Може, мотивація стара: ніяк не вдається викроїти необхідні для Генерального планування кошти? Така аргументація для міста з річним бюджетом у близько 140 млн. гривень виглядає як мінімум дивно.
Ключове питання: чому торік не підписали угоду з НДІ „Діпроміст” і Калуш досі не має обіцяного нового Генплану?
Відповіді на нього не дали ні заступник міського голови з будівництва Василь Петрів, ні Петро Пострильоний. Втім, головний архітектор міста зазначив, що відновити співпрацю з НДІ „Діпроміст” та відкоригувати угоди і сьогодні не пізно. Проте замовлений тепер Генплан буде дорожчим та чекати його доведеться не рік, а значно довше. Так, торік на черзі в інституті вже перебували 20 міст. Сьогодні бажаючих є набагато більше. Загалом в Україні спостерігається бум на виготовлення нових генпланів: місцева влада зрозуміла, що ця справа є надзвичайно важливою як для залучення інвестицій, так і для того, аби стихійні процеси розбудови поставити у нормальні рамки і розвиватися гармонійно, виходячи з майбутніх перспектив.
Міський голова Ігор Насалик з приводу своєї відмови підписати угоду на створення Генплану торік зазначив, що на той час місто мало серйозні проблеми, пов’язані з дефіцитом бюджету. Тому потрібно було вирішувати важливіші питання. “У мене був вибір, — сказав міський голова, — замовити Генплан або скоригувати нормативну оцінку землі. Зупинилися на останньому проекті, який, до слова, обійшовся значно дешевше за Генплан — у близько 220 тис. гривень. Таким чином, ми домоглися понад 6 млн. гривень додаткових надходжень до міського бюджету”.
Сьогодні фінансова ситуація у місті є інакшою, тому до питання Генплану, запевнив Ігор Насалик, влада повернеться. Щоправда, замовлятимуть Генплан лише центральної частини міста, оскільки розпланувати сьогодні промислову зону неможливо.
Щодо поля для гольфу, то цей проект міський голова вважає цікавим і перспективним. До того ж, мова йде не про стандартне, класичне поле для гольфу, а виключно про його примітивніший аналог: буде викопано кілька десятків лунок з тим, аби бажаючі могли навчитися цієї гри чи потренуватися.
Ватикан: коли час зупинився