Спадкоємці ЖЕО

Житлово-експлуатаційні об’єднання, до роботи яких калушани мають чимало справедливих претензій, повинні відійти у минуле. Замість них функції з утримання житлових будинків будуть покладені на об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Принаймні, такою є політика держави, яка однак реалізується дуже повільними темпами.
Переглядів: 317

Так, Закон України „Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків” був прийнятий ще у 2001 році. На даний час у Калуші створено всього одне таке об’єднання, бажаючих явно бракує, а ЖЕО, які ще 7 років тому розглядалися як тимчасові структури на перехідний період, функціонують у незмінному вигляді понині.Тож перехідний період явно затягнувся. На часі — зміни до законодавства, які мали б пришвидшити процес утворення об’єднань співвласників.

Проведене у січні цього року Асоціацією економічного розвитку Івано-Франківщини вивчення громадської думки показало, що 64,3% калушан є прихильниками ідеї самоорганізації населення та утворення об’єднань співвласників. Тобто мешканці міста здебільшого налаштовані позитивно. Але лише теоретично, бо практично для багатьох перевірене і звичне, хоча і недосконале ЖЕО — таки краще, ніж абсолютна невідомість майбутнього об’єднання.
Начальник управління житлово-комунального господарства Калуської міської ради Юрій Рекунов розповів про переваги, а також ризики від створення об’єднань співвласників.
— Юріє Івановичу, в Україні існує законодавча база, однак об’єднання  співвласників, до прикладу, у нашому місті, не створюються. У чім причина?
— Ця проблема постійно піднімається на рівні держави. Так, вже визначено напрямок, у якому має рухатися „комуналка”: ЖЕО визнано неефективною формою управління житловим фондом. Зважаючи, що більшість квартир у багатоквартирних житлових будинках (у Калуші — понад 90%, в Україні — близько 88%) перебувають у приватній власності, логічно, щоб саме власники піклувалися про утримання будинку у цілому.
Сьогодні зрозуміло (і це визнано на урядовому рівні): Закон про об’єднання співвласників потребує змін. Так, у діючій редакції Закону зазначено, що для створення об’єднання потрібно зібрати збори, участь у яких мають взяти не менше половини власників квартир будинку. Об’єднання вважається створеним, якщо „за” проголосують не менше двох третин учасників зборів. Причому законодавець визначив, що участь в об’єднанні є справою добровільною. Ця норма фактично блокує цілий процес. У Польщі, та й інших країнах, які пішли шляхом створення кондомініумів (Норвегія, Данія, Німеччина, Швейцарія, Чехія тощо), членство в об’єднанні є обов’язковим.
Наступна складність: об’єднання має забезпечувати утримання будинку. Це означає (і такою  є вимога законодавства), що, окрім поточних витрат, потрібно створювати ремонтний та резервний фонди, тобто на банківських рахунках накопичувати кошти з тим, щоб мати можливість фінансувати видатки, скажімо, на ремонт покрівлі чи усувати збитки внаслідок форс-мажорних обставин. З іншого боку, об’єднання співвласників є неприбутковою організацією. І поки кошти просто накопичуватимуться, претензій не буде. Але як тільки їх потрібно буде освоїти, одразу виникнуть проблеми з оподаткуванням. Цей момент досі неврегульований.
На селекторній нараді минулого тижня міністр з питань ЖКГ Олексій Кучеренко зазначив, що ми вже маємо величезний досвід у сфері створення об’єднань співвласників, і на рівні уряду є розуміння, що потрібно серйозно змінювати законодавство. Стратегія залишається незмінною: майбутнє — за об’єднаннями співвласників.
— Як бути, якщо, до прикладу, власник квартири відмовляється входити до складу об’єднання? Адже несправедливо, щоб весь тягар видатків на утримання будинкових мереж, прибудинкової території, покрівлі, сходових кліток тощо лягав на плечі лише частини мешканців будинку.
— Якщо об’єднання співвласників утворилося, кожен власник квартири зобов’язаний укласти з ним угоду і на рівних з усіма утримувати будинок і сплачувати внески, обумовлені у Статуті. У випадку ухиляння від обов’язку піклуватися про спільне майно, об’єднання може звернутися до суду. Це теоретично. А на практиці сьогодні ми по тих же ЖЕО маємо величезні борги населення, позиваємося до суду і в основному виграємо. А стягнути навіть за судовим рішення борги — велика проблема. Фактично, держава самоусунулася від вирішення таких конфліктів. А між тим у світі людина, яка не платить комунальні послуги, ризикує своїм житлом.
— Нині новозбудовані будинки не беруть на баланс ЖЕО, однак і товариства співвласників тут створювати не поспішають.
— Пропозиція уряду — у новобудовах членство в об’єднанні співвласників набувається одночасно з набуттям права власності на житло. Рішення про створення об’єднання має бути прийнято протягом трьох місяців після введення будинку в експлуатацію. Інакше цей обов’язок покладається на замовника будівництва. Однак щодо нових будинків неврегульованими є багато питань: люди отримали квартири і заплатили за них (насправді у ціну входить вартість усього будинку плюс прибуток забудовника. — Авт.). При цьому коридори, сходові клітки тощо у договорах не відображені. Тож насамперед потрібно юридично врегулювати питання власності на місця загального користування.
— Після того, як буде внесено зміни до законодавства і створення об’єднання співвласників стане справою не добровільною, а обов’язковою, ЖЕО будуть непотрібні?
— Разом зі створенням об’єднань співвласників, утворюватимуться фірми, які виконуватимуть посередницькі функції і через які можна буде здійснювати управління, супроводжувати інвестиційні проекти, шукати оптимальних підрядників для здійснення ремонтних та інших робіт. ЖЕО у теперішньому вигляді розглядається як структура на перехідний період. До речі, створення об’єднань гальмує ще однин фактор:  ЖЕО надають послуги не за ринковими, а за державними розцінками. Тобто змушені працювати собі на збиток. Я переконаний: ЖЕО залишаться, але це вже буде зовсім інша форма, і вони братимуть участь в обслуговуванні житла, але в умовах ринку. Тобто виконуватимуть ті ж посередницькі функції. Потенційно, ЖЕО можуть приносити прибуток міському бюджету.
— Виглядає, що для створення об’єднання співвласників потрібно провести значну роботу, пов’язану з оформленням документів, відкриттям рахунків (йдеться про нову юридичну особу), пошуком фірм і людей, які  безпосередньо виконуватимуть роботи. У чому вигода для людей? Адже сьогодні заплатив квартплату — і більше нічим не переймаєшся.
— Основна перевага об’єднання співвласників — це можливість самостійно визначати розмір квартплати і контролювати її раціональне використання. Тобто співвласник будинку є його повноправним господарем і вирішує усі господарські питання. Це найефективніша форма обслуговування житла. Більше того, коли йдеться про новий будинок, це матеріально вигідно. Що сьогодні роблять ЖЕО? Збирають від усіх однакову квартплату. А далі кошти зі спільного казану йдуть в основному на старі будинки, де потреба є більшою. Тож мешканці нових будинків від створення об’єднань виграють: вони платять рівно стільки, скільки потрібно для їхнього будинку, і мають принаймні 10-15 років у запасі для того, аби акумулювати кошти на серйозні ремонти. Щодо старих будинків, то тут є проблеми. Тому наше завдання — привести їх до ладу: виконати капремонт покрівлі, під’їздів, мереж. І тільки після цього треба пропонувати людям утворювати об’єднання співвласників. На жаль, на ремонт будинків виділяється значно менше, ніж потрібно, Держава фінансує капремонт житлового фонду на рівні 3% від потреби.
Але найважливіше — змінити психологію людей. Як правило, вони охоче дбають про свою квартиру, а загальні майданчики, сходові клітки, дахи, підвали сприймають як чуже. Треба пам’ятати: квартира сама по собі не варта нічого, якщо не буде мереж, а відтак — води, тепла, вийде з ладу покрівля, затопить підвал. Об’єднання співвласників нині розглядається як ефективний господар, і у недалекому майбутньому альтернативи йому не буде.
— Дякую за розмову.