Кота у мішку купують власники квартир у новобудовах

Річ у тім, що законодавством не передбачено механізму обслуговування тут спільної власності — підвалів, сходових кліток чи дахів. Досі жодна із новобудов, які “виросли”за кілька років, не перебувають на балансі міста. Тож, якщо раптом у підвалі новенької багатоповерхівки виникнуть проблеми із комунікаціями, пред’явити претензії до ЖЕО мешканці цього будинку не зможуть: комунальне підприємство не має жодного стосунку до будівлі і обслуговувати її не зобов’язане.
Переглядів: 373

Квартира у новенькій багатоповерхівці має свої плюси і мінуси. Плюси — це, звичайно, щойно зведений будинок, абсолютно нові комунікації, поліпшене внутрішнє планування, часто — облаштована прибудинкова територія. Мінуси: у таку квартиру потрібно додатково вкладати кошти для того, щоб вона була придатна для життя. Проте один із головних недоліків виявляється дещо згодом.

Житло вторинного…
Згідно із Цивільним кодексом України, власникам приватизованої квартири дво- або багатоповерхового житлового будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир. Тобто статус квартири визначає за власниками обов’язок щодо утримання спільної власності.
— Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” передбачає, що утримання приватних квартир здійснюється коштами їхніх власників, — твердить начальник УЖКГ Юрій Рекунов. — Крім того, власники квартир багатоповерхівок є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. А тому цей закон зобов’язує їх брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкових територій.
Після того, як людина придбала приватизовану квартиру, на неї автоматично розповсюджується Закон і вона зобов’язана укласти договір на обслуговування квартири. Обслуговувати та ремонтувати приватизоване житло, надавати мешканцям комунальні послуги зобов’язані державні комунальні підприємства, які на цьому спеціалізуються.
— Як зазначено у Законі, колишні власники або їхні правонаступники, які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов’язані брати участь у фінансуванні їхнього ремонту, — каже Юрій Рекунов. — Тобто практично всі нюанси, які стосуються будинків на вторинному ринку та власників приватизованих квартир, обумовлені законодавчо. Мешканці будинку оплачують квартплату, комунальне підприємство обслуговує підвали, сходові клітки, дахи, ліфти.

…і первинного ринку
Інша ситуація — у новобудовах. Найбільша проблема у тому, що законодавство непередбачає механізму передачі власникам квартир спільної будинкової власності. Так, коли особа N укладає із забудовником договір, у документі значиться, що забудовник зобов’язується побудувати квартиру. У розрахунок вартості житла входить тільки вартість квартири. Таким чином, людина купує квартиру, проте не стає автоматично співвласником спільних приміщень. З одного боку — позитив, бо немає ніяких зобов’язань щодо їхнього утримання, а отже — і зайвих видатків. Але якщо “копнути” глибше, то плюс перетвориться на мінус. Особа, як власник квартири, може укласти договір із ЖЕО на обслуговування квартири, проте хто усуватиме поломки, пориви, прибиратиме сходові клітки, ремонтуватиме дахи, невідомо. Тож, якщо раптом у підвалі новенької багатоповерхівки виникнуть проблеми із комунікаціями, претензій до ЖЕО мешканці цього будинку пред’явити не можуть: комунальне підприємство не має жодного стосунку до будівлі і обслуговувати її не зобов’язане. Як і фірма-забудівник, — твердить директор ТзОВ “Добробуд” Володимир Кузик.
— Раніше було по-іншому, — переконує Володимир Кузик. — Ми зводили будинок та передавали його на баланс ЖЕО. Зараз, наскільки мені відомо, жодна із новобудов у Калуші не передана на баланс міста. ЖЕО не приймають, бо не хочуть брати на плечі зайвий тягар. Але це — не єдина проблема. Так, 80% власників квартир у новобудовах — заробітчани, які придбали житло, але зараз у ньому не проживають. Наприклад, в одному із будинків на вул. Підвальній, який будувала наша фірма, із 42 власників квартир на даний момент фактично проживають тільки четверо. Заробітчани ж не укладають жодних договорів із ЖЕО на обслуговування квартир (а, отже, — і не платять), не реагують на прохання про це фірми. “Комунальники”, у свою чергу, теж не дуже охоче укладають із такими “клієнтами” договори, оскільки за відсутності господаря важко добратися до комунікацій, які розташовані у тій чи іншій квартирі.
ТзОВ “Добробуд” знайшов вихід із ситуації, проте наразі — не реалізував. Шлях до подолання проблеми — досить неординарний, адже Калуш ще не має подібного досвіду. Так, будівельна фірма має намір створити дочірнє підприємство, яке б займалося обслуговуванням й утриманням збудованого житла. ДП уже навіть зареєстроване, проте запал керівництва фірми трохи вщух. Річ у тім, що, за підрахунками, структура не буде самоокупною.
— Для того, щоб утримувати хоча би мінімальний штат працівників з обслуговування житла, фірма повинна мати на обслуговуванні не менше 300 квартир, — каже Володимир Кузик. — Наразі такої кількості житла “Добробуд” ще не звів. Водночас якщо у збудованому нашою фірмою будинку виникає якась поломка, то питанням її ліквідації займаються працівники нашої фірми, хоча ми теж не мали б цим перейматися. Адже житло належить приватним особам.
Тобто будівельна фірма має на меті створити щось на кшталт приватного ЖЕО. Навіть йшлося про те, що управління житлово-комунального господарства передасть на обслуговування дочірньому підприємству кілька багатоповерхівок. Таким чином можна було б вирішити проблему всіх новобудов у місті. Володимир Кузик твердить: якщо законодавство не врегулює механізму передачі власникам квартир новобудов спільної будинкової власності, приватне підприємство з обслуговування таки доведеться створювати.

Вихід є
Створення приватної структури з обслуговування нового житла — питання часу. При теперішній ситуації у країні будівництво завмерло, а будівельні фірми переживають не найкращі часи. Тож власники квартир у новобудовах мають два варіанти: чекати, доки щось зміниться, або ж узяти ситуацію у свої руки.
— Власники квартир у багатоповерхівках можуть створити об’єднання співвласників, — рекомендує Юрій Рекунов. — Причому йдеться як про мешканців новобудов, так і про власників уже “немолодих” багатоповерхівок.
Власники житла реєструють об’єднання співвласників багатоповерхових будинків (ОСББ) як юридичну особу. Мета такого кроку — сприяти використанню їхнього власного майна та управлінню, утриманню і використанню неподільного та загального майна. На законодавчому рівні уже були спроби ввести обов’язкове створення таких об’єднань у новобудовах, проте відповідні зміни наразі не ухвалено. Так, уряд схвалив законопроект “Про внесення змін до Закону України “Про ОСББ”, за яким упродовж трьох місяців після введення новобудови в експлуатацію мають бути скликані установчі збори, на яких приймається рішення про створення об’єднання. Або ж ця функція покладається на власника будинку.
Наразі об’єднуватися чи ні мешканцям квартир новобудов — справа добровільна. Проте — це один із реальних варіантів вирішення питання обслуговування та утримання не тільки спільного, але і власного майна. Після утворення Об’єднання саме мешканці багатоповерхівки можуть визначати та обирати, з яким надавачем послуг їм вигідніше і дешевше співпрацювати. А також контролювати якість наданих послуг. Наприклад: мешканці будинку можуть мати договір на вивезення сміття з однією фірмою, а на обслуговування ліфтів — з іншою. При цьому вартість послуги може бути вищою, ніж загалом у місті, проте і результатом люди будуть більше задоволені.
До слова, обов’язкове створення об’єднання передбачено у Норвегії, Данії, Німеччині, Нідерландах, Швейцарії, Польщі, Угорщині, Чехії, Казахстані. У Калуші зареєстровано два об’єднання співвласників: на вул. Гірничорятувальній та на вул. Ковжуна у новобудові. Обидва поки що — більше формальні, ніж діючі.