Процес призначення управителів може тривати близько року, акцентує начальник УЖКГ Калуської міської ради Юрій Рекунов Днями Верховна Рада ухвалила законопроект «Про житлово-комунальні послуги», який був зареєстрований ще у грудні 2014 року. Законопроект пройшов важкий шлях, повертався на доопрацювання, але, зрештою, має стати основою реформи галузі.
Як відомо, потреба у його ухваленні виникла після того, як 1 липня 2015 року набрав чинності закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Він зафіксував, що у багатоквартирному будинку може бути лише три форми управління: безпосередньо співвласники, об'єднання співвласників та управитель. Водночас питання відносин між управителем та співвласниками багатоквартирних будинків досі було не врегульованим.
Новим законодавчим документом споживачам пропонується укладати договори на отримання всього комплексу послуг ЖКГ — на послуги з управління, водопостачання, теплопостачання, газу та електрики. Також законопроект пропонує виділити з квартирної плати послугу з поводження з твердими відходами.
Запроваджується типовий договір на управління будинком, що передбачає прозорий поділ тарифу із зазначенням розміру плати за комунальні послуги та плати за послуги з управління. Окрема частина присвячена перевірці якості комунальних послуг.
Також законопроект позбавляє місцеві органи влади права встановлювати тарифи на низку послуг, серед яких — переробка та захоронення побутових відходів, централізоване опалення та постачання холодної води тощо.
Про нові законодавчі норми, управителів та ймовірну ліквідацію калуських ЖЕО «Вікна» розмовляли з начальником управління житлово-комунального господарства Калуської міської ради Юрієм Рекуновим.
— Юрію Івановичу, ухвалений Закон має стати першим кроком до можливості мешканців багатоквартирних будинків впливати на надання якісних послуг за справедливою ціною. Принаймні, так каже міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Геннадій Зубко. Водночас, новий закон орієнтований на те, що власники квартир є одночасно співвласниками допоміжних приміщень, комунікацій, даху — тобто всього будинку. І самі мають відповідати за його стан. Яким чином це стане можливим, якщо у Калуші досі мешканці більшості будинків і кроку не зробили, щоб утворити ОСББ?
— Ми уже неодноразово говорили проте, що після 2016 року вже всі повинні були визначитися з тим, як управляти будинками. На сьогодні законодавство передбачає три форми. Перша — управління співвласниками: збираються співвласники будинку, проводять збори, документуючи все у відповідний протокол,і визначають всі проблеми, які мають бути вирішені у будинку. До прикладу, на зборах люди вирішили, що управління їхнім будинком буде проводитись управителем, якого вони собі вибрали. З управителем підписують відповідний договір. На цих же зборах визначається уповноважений від цих зборів, який представлятиме інтереси цілого будинку і матиме право підписувати договори і все інше.
Другий варіант — управитель. Його може призначати Калуська міська рада. Цей варіант для тих, хто самостійно визначатися не хоче. От зараз у місті якраз триває процедура, яка дасть змогу проводити відповідні конкурси на призначення управителів.
Третя форма управління будинком — це ОСББ. Як на мене — найбільш прийнятна, зрозуміла і вигідна для мешканців. Адже таке об’єднаннямає повне право на своїх зборах визначити, як управляти будинком. ОСББ може вирішити, чи залишатися в управлінні ЖЕО, чи обирати управителя. Більше того — воно має всі повноваження, щоб визначати ціну. Тобто, Калуська міська рада не призначатиме їм управителя і не впливатиме на формування тарифу.
— Чи сформований на сьогодні чіткий перелік будинків, яким призначать цих управителів? Як відбуватиметься саме призначення, за якими правилами?
— На сьогодні ми маємо перелік ОСББ (їх у Калуші утворено 20) і перелік будинків, які не визначилися (255). Про те, що котрийсь із будинків готовий використовувати першу форму управління, тобто керувати зборами, у нас інформації немає, тобто ніхто не звертався і не декларував таку форму.
Тому зараз процедура буде наступна: затвердження комісії, яка проводитиме конкурс серед управителів, і затвердження процедури проведення самого конкурсу. Ця процедура уже чітко прописана законодавством, тому нам потрібно буде лише її дотриматися.
— На сьогодні скарг на діяльність ЖЕО — чимало. Управитель мав би запропонувати альтернативу цим компаніям і створити їм серйозну конкуренцію. Тож, закономірно, що у людей виникають питання, де знайти надійного і кваліфікованого управителя, який би став партнером і помічником для людей та допомагав оперативно вирішувати побутові проблеми. Поясніть, хто такий управитель, які зобов’язання він бере на себе і чи зможе одноосібно підвищувати тарифи, скажімо, щоквартально?
— Управителем може бути як юридична особа – управляюча компанія, так і фізична особа-підприємець, які за договором із власниками будинку надають послуги з утримання будинку та прибудинкової території. Управитель, зазвичай, виконує увесь комплекс робіт, необхідний для підтримання будинку в належному технічному та санітарному стані, на його плечі лягає вирішення всього комплексу господарсько-побутових питань у домі. І фізичних, і юридичних осіб, які стають управителями, по результатах конкурсу затверджує міська рада шляхом укладення договорів. Але є такий нюанс: конкурсна комісія немає права досліджувати, звідки фізична-особа взяла ціни, які закладає у вартість своїх послуг. Так, комісія може вимагати, щоб потенційний управитель «розписав» ціну кожної послуги окремо, але вимагати обгрунтування — не може. Це означає, що такий управитель, щоб виграти конкурс, може поставити нижчу ціну, але в результаті не надавати ту чи іншу послугу. На жаль, в Україні вже є досвід, коли деякі підприємці не надають усіх послуг, а потім — загадково зникають. По юридичних особах таких проблем немає, бо там і відповідальність геть інша, і сама база. Юридичні особи, які стають управителями, як правило, мають і досвід виконання таких робіт, і все необхідне для надання відповідних послуг. Більше того — коли приймає участь у конкурсі юридична особа, то конкурсна комісія має право дослідити історію цієї структури, врахувати її досвід тощо.
Щодо тарифу і його підняття, то тут спрогнозувати важко. Але такого поняття, як тариф, який затверджує Калуська міська рада чи виконком, вже не буде. Тариф буде встановлено такий, який запропонує фізичначи юридична особа, яка стала переможцем конкурсу. При укладенні договору між міською радою і управителем умови будуть прописані на один рік. Тобто змінювати цей тариф впродовж року не можна буде без внесення змін у договір.
— Чи можуть бути управителями калуські ЖЕО?
— Можуть.
— А хто готовий створити їм конкуренцію? Чи є управляючі компанії, які готуються стати учасниками конкурсу?
— Наскільки мені відомо, у Калуші наразі не зареєстровано жодної компанії, яка може стати управителем. До нас зверталися фірми з Івано-Франківська та Долини. Вони готові брати участь у конкурсі, але попередньо хочуть бачити умови конкурсу. Ми ці умови вже виписали і готуємо до затвердження. Хочу зауважити, що ми призначатимемо управителів не на всі будинки, як багато хто може думати, а на кожен окремо.Справа у тому, що на кожен будинок повинні бути визначені свої критерії. Тому ані «пакетом», ані групами будинки в управління не передаватимуть.
— Але тоді цей процес дуже розтягнеться у часі. Наразі у місті майже три сотні будинків мали би передаватися в управління…
— Так. Але законодавство не дозволяє проводити конкурс по-іншому. Тому цей процес справді може тривати близько року.
— Якщо компаній-управителів у Калуші немає, то висока ймовірність того, що цю нішу заповнять компанії з інших міст. Калушани та і бюджет міста від цього навряд чи виграють. Адже податки йтимуть у «чужі» міста, а якою буде якість послуг фірми, яка розташована за кількадесят кілометрів, і її оперативність, можна наразі лише припускати. Водночас, якщо функції управління переберуть на себе ЖЕО міста, то запитань також виникає багато. Наприклад, що зміниться у якості надання їхніх послуг? Чи залишаться вони при цьому комунальними? Чи зможуть паралельно виконувати фактично дві функції, принаймні, на період, поки триватимуть конкурси?
— Все це правильно.Місто не може бути зацікавлене у передачі функцій управління будинками компаніям з інших міст. Але й обмежувати такі компанії не можна. Тому вони таки братимуть участь у конкурсах, якщо подаватимуть заявки. І від того, яку ціну пропонуватимуть, якою технікою і ресурсами володіють, залежатиме і їхня ймовірна перемога в цих конкурсах.
Щодо ЖЕО, то вони, очевидно, зможуть залишатися комунальними підприємствами і перебирати на себе функції управління. Все залежить від чого? Від конкурсів, які будуть проводитись. Враховуючи, що ці конкурси в один день проведені бути не можуть, то ЖЕО будуть і там, і там. Наразі вибору, чи ставати управителями, ЖЕО не мають. Якщо вони не включаться у цю роботу, то поступово можуть втратити ринок і, відповідно, бути ліквідованими. Ставши управителями, ЖЕО змушені будуть і про якість послуг дбати, адже договір із ними, як і з будь-яким іншим управителем, можна буде не продовжити чи розірвати.
— На яких умовах можна буде розірвати договір з управителем? І чи матимуть мешканці будинку право оскаржувати тариф, який встановлює управитель?
—Зараз, як відомо, затверджені міською радою тарифи можна оскаржувати у суді і навіть скасовувати. А от після того, як конкурс відбудеться і буде укладено договір, в якому буде визначена ціна послуги з управління будинком, скасувати цей тариф буде важко. Хіба той будинок подасть в суд і знайдуть кричущі порушення у проведенні самого конкурсуабо у господарсько-фінансовій діяльності самого управителя. Сам тариф можна буде переглядати не частіше, аніж один раз на рік.
Щодо договору з управителем, то його можна буде розірвати. Термін його дії — один рік. Договір продовжуватиметься автоматично, якщо не буде заперечень з обох сторін. Якщо ж управитель не впорається із покладеними на нього обов’язками, співвласники можуть розірвати договір, попередивши про це за два місяці. Розривати договір можна буде як за згодою сторін, так і через суд. Загалом умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом міністрів України (ч. 3 ст. 11 Закону №417).
— А чи можуть мешканці будинку вимагати від управителя вирішення їхніхіндивідуальних житлово-комунальних потреб?
— Можуть, але лише, якщо це прописано договором. Взагалі з управителем можна укладати загальний договір, яким передбачити управління виключно спільним майном. А можна укладати й індивідуальні договори з кожним власником окремо і там уже прописувати всі вимоги і зобов’язання.
— Призначення управителя для мешканців будинку перекриває шлях до утворення ОСББ чи обрання іншої форми управління?
— Ні. Закон не забороняє визначатися з системою управління будинком у будь-який час. Навіть, якщо вам уже призначили управителя, мешканці можуть об’єднуватися в ОСББ абоуправлятизборами. Є чітка процедура і на такийвипадок. Загаломреформування житлово-комунальної сфери може дати хороші результати. Але мешканці мають усвідомити, що майно, за яке вони відповідають, не закінчується за порогом їхньої квартири.
— Майно, за яке сьогодні мають відповідати мешканці, не у найкращому стані. Не секрет, що житлово-комунальна сфера чи не найпроблемніша у місті. Якщо при цьому важелі управління будинками дістануться непрофесійним і невідповідальним управителям, то проблем у мешканців не те що не поменшає, а може і збільшитись. В останні роки у місті діяло кілька спеціальних програм, як-от ремонт під’їздів, заміна вікон. Розроблена також програма по ремонту сходових кліток тощо. З переходом усіх будинків в управління тих чи інших компаній всі ці програми місто фінансувати перестане?
— Передача будинку в управління не впливає на форму власності. На сьогодні в Калуші право власності на будівлю в цілому по багатоповерхівках міста зареєстровано за Калуською міською радою, а кожна квартира зареєстрована за власником. Є у багатьох будинках і неприватизовані ще квартири, тому їхнім власником є територіальна громада. Щодо програм, то питання правильне. Але чи буде потреба у їхньому фінансуванні і яким чином це все буде відбуватися, вирішуватиме міська рада. Наразі ж усі діючі програми будуть фінансувати і виконувати. Більше того — у місті діє програма підтримки та стимулювання створення ОСББ, кошти якої якраз можна використовувати на вирішення проблемних питань ще до підписання договорів з управителями.
— Дякую, Юрію Івановичу, за розмову.
Розмовляла Тетяна КІНДЮХ, журналіст
