У підвалах ОСББ — сухо і чисто. У будинку — нова електромережа, нові мережі водо- і теплопостачання «Не бійтеся створювати ОСББ. Ви нічого не втратите, навпаки — буде ширше поле для маневру», — переконує в голова правління ОСББ «Січове 15» Ярослав Косар.
Як співвласники можуть ефективно управляти своїм будинком? Чому ОСББ таки варто створити? Ярослав Косар цього тижня відповів на ці та інші запитання «Вікон».
— Ми в Калуші стали першим будинком, який створив ОСББ в багатоквартирному старому будинку, — зазначає пан Ярослав. — Наш будинок — 1974 року забудови, з дня на день йому виповнюється 45 років. На момент створення ОСББ в квітні 2016 року виявилося, що ми на той час були єдиними, хто наважився на такий крок. Так, із 1 липня 2016 року мали розпускати ЖЕО, потім цю постанову скасували. Інших ОСББ у будинках старої забудови, а їх у Калуші є 255, не утворилося. Зараз до нас приєднався ще один будинок, на вул. Б. Хмельницького, 30. Загалом у Калуші створено 24 ОСББ, але в основному всі або в нових будинках, або в старих, але малоквартирних, на 4-8 квартир. Тому ми продовжуємо залишатися, так би мовити, «білими воронами». Але дуже би хотіли, щоб ряди ОСББ у Калуші поповнювалися. Тим більше, що саме цього року запроваджують зміни, які спонукають людей визначатися, як їм утримувати спільне майно свого буднику.
У місті вже створена рада голів ОСББ, Асоціації ще не маємо. У раду входить сім голів ОСББ — тих, які проводять самостійну фінансово-господарську діяльність та мешканці яких сплачують внески на утримання будинку. Ми збираємося, радимося, обговорюємо проблеми, допомагаємо один одному, обмінюємося контактам. Дуже надіємося, що в березні-квітні будуть створені нові ОСББ і до нашої ради приєднаються голови інших об’єднань нашого міста. Якщо чесно, то трошки соромно приїжджати в той ж Івано-Франківськ і на питання, скільки у вас в Калуші ОСББ, називати цифру 24. Тому що, до прикладу, в Івано-Франківську — 350, в Долині — 291. Уявляєте? А в нас — всього 24.
— Як мешканці Вашого будинку наважилися створити ОСББ? Адже тоді була невизначеність, у тому числі і законодавча. Бути першопрохідцями в будь-якій справі — це завжди ризик. До того ж, людей, як правило, лякають зміни.
— Так, це були ризики. І багато людей довго думали, вагалися перед тим, як поставити свій підпис за ОСББ. Але в підсумку у нас з 90 квартир власники 79-и підтримали об’єднання. Як наважилися? У нас, мабуть, а я це визначив, спілкуючись з мешканцями інших будинків, особливий будинок з особливим «менталітетом». Люди не побоялися і при створенні ОСББ не було таких запитань, як «А хто нам трубу заварить?», «Хто нам світло буде ремонтувати?», «Хто нам буде траву косити?». Ми вважали, що, якщо будемо собі самостійні і матимемо якісь гроші, то знайдемо, хто нам зробить такі роботи. Спонукало ще й те, що до створення ОСББ ми два роки платили гроші в ЖЕО, але фактично обслуговували будинок самі. За зверненням у ЖЕО вирішити питання було складно: проблема — каналізація, проблема — покосити траву, зрізати дерева. В останні роки вже практично перестали звертатися в ЖЕО за допомогою. Люди це бачили і відчували. Третім фактором, який спонукав нас створити ОСББ, була бюджетна програма стимулювання створення ОСББ. У березні 2016 року депутати міської ради прийняли таку програму на 2016-2017 роки, передбачивши більше мільйона гривень на проведення капремонтів. Мешканці повірили в цю програму, я зустрівся з міським головою і він мені дав чіткий посил: створюйте ОСББ, а ми вам допоможемо.
Ми йшли на ризики, але розраховували, вірили і це виправдалося. У квітні 2016 року мешканці прийняли рішення про створення ОСББ, а 3 червня 2016 року його зареєстрували. Після того до нас приходили комісії, проводили обстеження, складали дефектні акти. З жовтня 2016 року в будинку вже почали робити капітальні ремонти. Зробили дуже багато. Загальна сума ремонтів за 2016-2018 роки в нашому будинку — близько 700 тис. гривень. У 2016-2017 році співфінансування ОСББ було 2%, за програмою на 2018-2019 роки — вже 5%. Я вважаю, що це правильно, обов’язково має бути внесок співвласників. Досвід показує: якщо місто щось робить для будинків і мешканці не несуть ніякого фінансового навантаження, то люди цього не цінують. Зараз у Калуші діє програма під 5% співфінансування, дуже хороша, добротно зроблена. Вдячний усім працівникам УЖКГ, які працювали над нею. До речі, такого низького відсотку немає ніде. У області та й в Україні на пальцях однієї руки можна порахувати міста, де така програма реально діє, але зазвичай частка мешканців від 10 до 30%.
— Що конкретно було зроблено за програмою для Вашого будинку?
— Ми, створивши ОСББ і скориставшись міською програмою, змогли дуже здорово підтягнути свій дім в плані капремонтів. Перше, на що ми звернули увагу комісії, — це відмостка. У нас односкатний дах, відмостка була зруйнована і всі води текли у підвал. Відмостка навколо дому дала можливість відвести води від підвалу, поліпшила естетичний вигляд будинку і дозволила мешканцям перших поверхів почуватися більш комфортно. Далі була повна заміна труб холодного водопостачання в підвалі, теплотрасу усю теж поміняли. Після того нам зробили гарні дашки над димовентиляційними трубами, адже старі були практично зруйновані. Відповідно у будинку поліпшилася димовентиляційна тяга і, звичайно, естетичний вигляд теж. Згодом ми перейшли до заміни стояків водопостачання і каналізації. З першого по п’ятий поверх замінили 11 стояків з 18-ти. Решту люди раніше замінили своїм коштом. Наступним етапом були електромережі. Це головний біль не тільки нашого будинку, а й багатьох інших: мережа зношена, не витримує навантаження, були постійні перепади напруг. Особлива подяка електромонтажній компанії «Максвел», працівники якої дуже кваліфіковано, професійно виконали свою роботу. Вони поміняли всю проводку в підвалі, зробили реконструкцію електрощитової , LED-освітлення поставили, також встановили спеціальні датчики та відновили дві гілки громовідводу. Не думаю, що є багато будинків у місті, які можуть похвалитися справним громовідводом. Одним словом, тепер у нас немає жодних проблем зі станом мереж.
— Але, зрозуміло, що виграють перші. Чим більше ОСББ, тим важче їм розраховувати на таку велику підтримку з бюджету, адже його можливості не безмежні.
— Так, але, наприклад, на 2019 рік програмою передбачено 1 млн гривень на капітальні ремонти. Це небагато. Однак, враховуючи те, що нових ОСББ не створюють, то для тих, які претендують на ці гроші, має вистачити. Тому що вже багато зроблено. Ми теж будемо подавати заявку, у нас буквально вчора були збори. Будемо звертатися за капремонтом даху — його ще не зробили. Паралельно з дахом плануємо капітальний ремонт парапетів навколо даху та міжпанельних швів. Хочемо ще доробити підвальне освітлення.
— Торік ОСББ «Січове 15» планувало скористатися державною програмою «теплих кредитів» для утеплення будинку. Чи будете пробувати цього року?
— Минулого року ми прийняли таке рішення. Але зараз є багато речей, як зупиняють нас. Так, торік ОСББ замовило енергоаудит. Роботу виконав університет нафти і газу. Дуже серйозна монографія, 77 сторінок висновків. Але поки його зробили, поки ми звернулися в банк, гроші закінчилися. Ми не змогли взяти кредит, хоча тоді це було більш вигідно, оскільки у нас 52 квартири отримували субсидії і міг бути дуже хороший відсоток відшкодування — 70%. Зараз субсидії «врізали» і в нас залишилося 22 такі квартири. Відповідно, умови будуть гіршими. Крім того, теплий кредит відшкодовує тільки вартість матеріалів. Цього року будемо пробувати інший варіант. А саме: чекаємо, поки запрацює Фонд держенергоефективності. «Теплі кредити» і Фонд — це різні програми. Фонд компенсує і матеріали, і роботу. Ми підрахували, що на утеплення будинку орієнтовно потрібно півтора мільйона гривень. З них 700 тис. гривень — на матеріали, 800 тис. гривень — робота. Фонд ще не запустили, але до роботи з ним ми практично готові: маємо енергоаудит, енергетичний паспорт будинку, залишилося зробити енергетичний сертифікат.
— Головне питання при створенні ОСББ — як мешканці можуть собі давати раду з будинком. Адже закономірно, що турбують такі питання, як хто покосить траву чи заварить трубу? У ЖЕО є штат спеціалістів. А у ОСББ їх немає. Ще одне: чи не важче буде оформити пільги і субсидії?
— З пільгами і субсидіями жодних перепон немає. Щодо утримання будинку, то ОСББ працює в трохи іншому правовому полі, ніж ЖЕО, але є багато спільного. Наш штат складається з трьох чоловік: голова правління , бухгалтер і прибиральниця. Щодо робіт, то зараз є безліч фірм, організацій, які самі телефонують і пропонують ті чи інші послуги. Крім того, ми багато для будинку робимо власними силами і на цьому економимо кошти.
По електриці нас обслуговує електромонтажна компанія «Максвел», газозварювальні роботи — ОСББ на постійному зв’язку з управляючою компанією «М-Монтаж». Дрібні роботи — поточного ремонту, чистки каналізації і так далі — проводимо своїми силами. За вивезення сміття люди платять окремо. Тож, проблем із обслуговуванням немає і не треба непокоїтися, хто заварить трубу чи подивиться до світла. У Калуші є достатньо спеціалістів. Ми укладаємо з ними угоди, але платимо лише за актами виконаних робіт.
— Яким є розмір квартплати і чи вистачає коштів на поточні роботи?
— Щодо тарифу, то в нас він дійсно високий. У сусідніх будинках тариф на рівні 2,30-2,40, у нас — 3,50 гривні з квадратного метра. До квітня минулого року у нас теж було 2,20. Але мешканці порадилися на зборах і демократичним голосуванням самі встановили такий тариф. Завдяки цьому ми зараз можемо проводити накопичення коштів, щось планувати. Наприклад, на останніх зборах радилися, як нам провести благоустрій території.
Коли в нас був тариф 2,20, ми побачили, що навіть при економному використанні можемо акумулювати не більше 3 000 гривень в місяць. При діючих цінах — це дуже мало. Тепер у нас значно кращі можливості. Я не погоджуюсь з тими теоретиками ОСББ, які кажуть, що в ОСББ квартплата може бути нижчою, ніж у ЖЕО. Це справді може бути, якщо ми, наприклад, буде, як в Коломиї: там виконком у січні 2017 року затвердив тариф для ЖЕО від 5 до 9 гривень. Або якщо є дуже великий будинок.
— Тобто ви тепер можете збирати гроші і на капітальні ремонти?
— Так. З 3,50 квартплати ми 50 копійок зараховуємо в ремонтний фонд. У нас відкрито рахунок в Приватбанку, маємо основний рахунок і субрахунок, на якому акумулюємо кошти. Вільні кошти розміщуємо на пасивному депозиті . І на той же субрахунок акумулюємо доходи від інтернет-провайдерів. На будинку встановлені комунікації п’яти провайдерів, з усіма маємо укладені договори сервітуту і всі нам платять. Суми невеликі — від 80 до 100 гривень, загалом — 450 гривень щомісяця. Цих грошей достатньо для того, щоб, наприклад, заплатити за загальнобудинкове світло.
— Ви вже оформили земельну ділянку за ОСББ?
— Ми вчора на зборах прийняли рішення взяти в постійне користування земельну ділянку, яка історично склалася навколо будинку. Уже маємо розроблений госпрозрахунковим земельно-кадастровим бюро план меж землекористування, але рішення сесії ще не прийнято.
— Що б Ви порадили калушанам: управляюча компанія, ОСББ, можливо, ОСББ на кілька будинків?
— Перше — не треба боятися брати відповідальність за будинок. Мені б дуже хотілося, щоб у Калуші було побільше ОСББ. Головним рушієм благополуччя будинку є люди. Так, при тому, що у нас найвища в місті квартплата, рівень оплати теж найвищий — 98,7%. Такого рівня немає в жодному будинку старої забудови. У нас є лише одна квартира, яка має борг більше трьох місяців. Ми на власника вже подали до суду і надіємося на справедливе рішення цього питання.
Чому б я радив створювати ОСББ? Бо, створивши ОСББ, люди отримаю поле для маневру. Якщо мешканці побоюються братися до самостійного управління, то голова ОСББ, який на початку буде працювати на громадських засадах, має можливість укласти договір з будь-якою управляючою компанією. Тобто, ОСББ на старті має більше варіантів управління будинком. Ще один варіант — будинками може управляти асоціація ОСББ, яка фактично створює свою виконавчу структуру для обслуговування будинків. Але ми ще до асоціації не «доросли». Хоча в багатьох великих містах цей варіант є популярним. Боятися нема чого. ОСББ треба створювати і навіть не думати. А потім уже радитися, як рухатися далі. А окрім того, ОСББ — це колективний власник і юридична особа, створивши яку, можна зразу брати участь у програмі капітальних ремонтів, з’являються більші можливості для утеплення будинку тощо.
— Замість ЖЕО у нас будуть комунальні управляючі компанії. Як на Вас, це — перспектива?
— Час покаже, чи буде перспектива. Йде до того, що комунальні ЖЕО ліквідовують, на їхнє місце приходять приватні чи комунальні управляючі компанії. Але люди залишаються ті самі. За ідеєю, мало би щось поліпшитися, адже мешканцям зараз буде легше змінити управляючу компанію. Навіть ОСББ може укласти договір на рік, а потім розірвати його, попередивши за два місяці і обрати іншу компанію. Щоправда, в Калуші ринок житлово-комунальних послуг поки що не сформований. Ми не Івано-Франківськ, де є 15 приватних управляючих компаній, є конкуренція і є з чого вибирати. У нас на сьогодні одна діюча компанія, дві — на підході, і ще дві, комунальні, — на папері. Фактично, ми маємо вибір з п’яти і це змусить комунальні компанії працювати по-іншому. Але, знову ж таки, зараз управляючі компанії проводять зустрічі з людьми, і найбільше, що лякає мешканців, це те, що пропонують підписати з ними договори, а управляюча компанія не дає їм тарифу. Тариф — це складова договору. Має бути пропозиція, а ти або погоджуєшся, або ні і шукаєш іншого управителя.
Між іншим, я був сильно здивований, коли дізнався, що місто програло суд по тарифах, що тарифи ЖЕО від 2 до 2,50 гривні були визнані незаконними. Я не є прихильником ЖЕО, але переконаний, що ЖЕО дуже важко з цими тарифами працювати. Враховуючи, що ЖЕО є платником ПДВ, податку на прибуток тощо, там зовсім інша бухгалтерія, великі накладі витрати. Загалом комунальним компаніям важко конкурувати по тарифу з приватними. А ОСББ має статус неприбутковості, тому нам трохи легше у фінансовому плані. І це теж перевага об’єднання співвласників.
Розмовляла Богдана ТИМЧИШИН, журналіст
