Ян Чарнецький

Публікацій: 95

Чи варто поспішати купувати землю в Хорватії?

Земельна реальність в Хорватії є дещо іншою, аніж розрекламована інвестиційна привабливість республіки

Карантин колись скінчиться, сподіваємось. І відновиться агітація для українських громадян з боку членів ЄС та НАТО: Болгарії, Румунії, Хорватії. Нас закликатимуть купувати земельні ділянки в курортних зонах на берегах Чорного моря та Адріатики. Особливо активізувались хорвати: купують чільні місця в інвестиційних рейтингах ЗМІ, не гребуть відвертою «джинсою», нагадують, що хорватська мова є ближчою до українською, аніж болгарська, не кажучи вже про румунську.

Мушу розчарувати вірних хорватського привабливого інвестиційного патріархату. Традиційно не кожна субстанція жовтого кольору є золотом.

На перший погляд, Конституція Республіки Хорватії гарантує: рівність громадян перед законом, судом, державними агенціями (ст. 36), право власності (ст. 48), рівність форм власності (ст. 49).

Є «захисні» статті для інвестора і в хорватському кримінальному кодексі: крадіжка (ст. 228), майнова шкода (с. 235), шахрайство (ст. 236).

Окремого закону про адвокатуру в Республіці Хорватія немає. Захистити громадян від шахрайства з боку місцевих адвокатів покликаний закон про юридичну професію. Там є статті про угоди (11-13, 19), моніторинг роботи (40), кодекс адвокатської етики (42), страхування ризиків (44). Інвесторам варто також прочитати хорватський закон про зобов’язання та акт про власність та інші нерухомі права (щодо реєстрації актів та записів про власність в Республіці Хорватія).

Проте земельна реальність в Хорватії є дещо іншою, аніж розрекламована інвестиційна привабливість республіки.

  1. Право власності на землю реєструють муніципальні суди на підставі нотаріально посвідчених угод. Відповідно, робити запити в судах можуть лише хорватські адвокати.
  2. Процес адаптації хорватського законодавства до загальноєвропейських норм ще триває, попри членство Хорватії і в ЄС, і в НАТО. Це лише від України вимагають повної відповідності європейським стандартам.
  3. Реєстрація речових прав та власності на землю в Республіці Хорватія є доволі складною. Позаяк базується на двох регістрах: Кадастрі та Земельному регістрі (у формі Книги). Земельний регістр містить записи про правовий статус власності (хто є власником та на яких підставах). Кадастр складається із записів про площу та інші характеристики земельних ділянок. Іноді ці два регістри не кореспондуються між собою. Тому трапляються випадки, коли реальний власник земельної ділянки присутній лише в одному регістрі. Інформація про Кадастр є в державній геоадміністрації (www.dgu.gov.hr). Власником інформації про Земельний Регістр (Книгу) є Міністерство юстиції Республіки Хорватії (www.pravosudje.hr).
  4. В європейській відкритій базі поки що відсутня вся інформація про власників землі в Хорватії. Що суперечить європейському принципу транспарентності прав власності, але так подібно до України.
  5. В Республіці Хорватія діє мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення іноземцям. Цей мораторій не заважає хорватам бути в ЄС, НАТО та отримувати кредити МВФ. Експерти оцінюють вартість всієї сільськогосподарської землі Хорватії сумою 20 мільярдів доларів.
  6. Податкова система Хорватії є доволі складною для інвесторів, як і процес ліквідації юридичною особи. На відміну від реєстрації. Тобто, зайти в Хорватію легко, а вийти (без втрат) — складно. Сумновідомий ПДВ в Хорватії є вищим, аніж в Україні, і складає 25%.
  7. Набувала давність в Республіці Хорватія, як і в Україні, визначається 20 роками. Це означає, якщо ви купили землю в Хорватії, але впродовж 20 років нею користувалась інша особа (без жодної угоди з Вами) з хорватським громадянством, у Вас є шанс втратити право власності на цю землю за рішенням хорватського суду. Знаю принаймні про один такий випадок, коли інвестор зараз в ЄСПЛ намагається захистити власні права. Позаяк хорватські суди — за «своїх».