Мова йде не тільки про типові багатоповерхові житлові будинки, але і про комерційну нерухомість. У цій статті буде розглянуто підвид такої нерухомості і інвестиції в неї - апарт-готелі.
Що являють собою апарт-готелі
Апарт-готель - це комерційний тип нерухомості, що відноситься до нежитлового фонду, розрахований на тимчасове перебування постояльців. За адресою апартаментів можна зареєструватися або отримати прописку, але тим не менше там можна проживати навіть тривалий час. Апартамент може складатися з однієї або більше кімнат, включає кухню і санвузол.
В апарт-готелях зазвичай є сніданок, прибирання, іноді фітнес-зали, нерідко навіть внутрішні парковки і пральні. Внизу може перебувати охорона - все це, звичайно, відрізняє апартаменти в готелях від знімання приватних квартир або студій. Середній термін проживання 4-5 днів, що відповідає звичайному готелю, однак ціни нижчі. Тобто апарт-готелі знайшли свою середину між готельними номерами та квартирами. Якість приблизно на рівні трьох зірок стандартного готелю. Останнім трендом апарт-готелів є зменшення площі номерів з акцентом на якість і збільшені зони для соціальної взаємодії мешканців.
Підхід до інвестування
Перед тим, як влити капітал в квадратні метри, необхідно вибрати апарт-готель, враховуючи його розташування (конкретна вулиця, наявність поруч визначних пам'яток, метро, транспорту і т.д.). Далі слідує вибір керуючої компанії, яка називається отельер. Керуюча компанія - професійний учасник, який займається роботою з інвестиційним пакетом. Іншими словами, завдяки цій діяльності апартаменти працюють і приносять дохід.
По посиланню инвестиции в коммерческую недвижимость ви дізнаєтесь про діяльність компанії GBH SMART INVESTMENT, яка на вигідних умовах пропонує вкладення інвестицій у кращі апарт-готелі Іспанії.
Прибутковість і ризики
На відміну від стандартних багатоквартирних будинків, ціни на апартаменти того ж метражу нижче приблизно на чверть, що зрозуміло привертає інвесторів. В цілому дохід від апарт-готелів може складатися з трьох складових:
- Купівля апартаментів на етапі зведення житла
- Продаж апартаментів з прибутком
- Здача своїх апартаментів в оренду
У першому випадку при покупці номера в апарт-готелі на етапі будівництва особливої різниці між звичайним житлом і забудовником немає. Ризики ті ж: довгобуд, ймовірність банкрутства забудовника. Правда, з цього року за законодавством подібні вкладення приватними інвесторами повинні здійснюватися за допомогою ескроу-рахунків. Що це означає?
Це означає, що гроші інвестор буде передавати не забудовникові, а банку, який в свою чергу стане кредитувати будівельну компанію. Для інвестора це гарантія збереження коштів, але в той же час і зменшення доходу: забудовник повинен платити банку за виданим кредитом і закладе це в вартість нерухомості. У попередні роки до моменту здачі апарт-готелю середня вартість приміщень виростала на 20-30%, але тепер прибуток мабуть буде менше.
У другому випадку ситуація схожа з продажем квартири, а в третьому відбувається здача апартаменти в оренду. Оплата проживання при повній заповнюваності приносить близько 10-15% річних від вартості апартаменти - відсоток виходить вище, ніж у випадку звичайної квартири за рахунок короткого терміну перебування мешканця. В останні роки середня рентна ставка по Пітеру становила приблизно 5-7% річних від вартості квартири. За окрему кімнату, правда, можна було отримати трохи більше (близько 9% в рік).
Керуючі компанії пропонують своїм інвесторам готові схеми отримання пасивного доходу від вкладень в апарт-готелі:
- Отримання фіксованого річного доходу у вигляді рівнозначних щомісячних платежів. В цьому випадку КК гарантовано виплачує заздалегідь визначену суму. Для інвестора мінус в тому, що реальна прибутковість від апартаментів залишається поза його ведення.
- Прибуток виплачується від здачі оренди щомісяця, мінус фіксована такса КК за послуги, наприклад пошук клієнтів, технічне обслуговування приміщення і т.д.
- Гарантований дохід у вигляді виплати 100% суми інвестування за певний період. При цьому після закінчення зазначеного часу інвестор має право продати свою частку в апарт-готелі, або продовжити отримувати дохід, але вже на інших умовах.