Купівля комерційної нерухомості - це досить складна з юридичної точки зору процедура, до якої потрібно готуватися заздалегідь. І, насамперед, дуже важливо звертатися в надійне агентство нерухомості, таким по праву можна вважати комерційне агенство нерухомості "kan.kiev.ua", досвідчені фахівці якого мають багаторічний успішний досвід роботи на ринку української нерухомості.
Також з огляду на високу вартість і чималі ризики, рекомендується заручитися допомогою досвідченого адвоката по нерухомості, який зможе зробити операцію максимально безпечною.
Особливості покупки комерційної нерухомості
Комерційна нерухомість - це нежитлові об'єкти, які можуть використовуватися для ведення бізнесу або іншої господарської діяльності. До таких об'єктів відносять склади, офісні будівлі, торгові центри, виробничі комплекси і т.д. При цьому нерухомість може купуватися як безпосередньо у забудовника (якщо мова йде про нові об'єкти), так і на вторинному ринку.
При купівлі комерційної нерухомості зустрічаються «підводні камені», про які обов'язково потрібно пам'ятати при виборі об'єкта. Ось основні з них:
- покупка в особи, яка дійсно має право власності на об'єкт - необхідно переконатися, що продавець має всі права на пропонований вам об'єкт. Це дуже важливо, оскільки поширена схема шахрайства, коли угоду укладає особа, що не має на це прав, після чого договір оскаржується в суді, і покупець позбавляється і грошей, і майна;
- капітальність об'єкта - нерідко зустрічаються ситуації, коли спочатку некапітальна споруда (кіоски, прибудови тощо) переоформляються як капітальні та продаються. Але новий власник може зіткнутися з труднощами в майбутньому, адже процедура переводу в капітальну споруду може бути проведена з порушеннями або взагалі фіктивно. Тому якщо вас цікавить капітальна споруда, вона повинна на самому початку будуватися як капітальна;
- переведення з житлового в нежитловий фонд - ситуація, подібна до попередньої. Часто комерційна нерухомість створюється шляхом переоформлення житлових об'єктів (наприклад, багатоквартирних будинків або їх частин). В цьому випадку процедура переводу в нежитловий фонд має бути виконана дуже ретельно і в суворій відповідності до законодавства, інакше в майбутньому покупець зіткнеться з проблемами (наприклад, позовами від колишніх мешканців або тих, хто претендує на право проживання в даному об'єкті);
- відсутність обтяжень - комерційна нерухомість досить часто (набагато частіше, ніж житлова) може перебувати під арештом або виступати заставою по кредиту попереднього власника. Згідно із законом такі об'єкти не можуть продаватися до зняття обтяження, однак від покупця можуть приховати дані факти, що призведе до проблем і суперечки в майбутньому. Тому наявність обтяжень потрібно перевіряти заздалегідь.
Як перевірити комерційну нерухомість перед покупкою
Перш, ніж укласти операцію з придбання комерційної нерухомості, обов'язково потрібно здійснити ряд перевірок, які стосуються як самого об'єкта, так і продавця. Перш за все, потрібно приділити увагу таким аспектам:
- особистість власника - потрібно переконатися, що той, хто видає себе за власника комерційної нерухомості, дійсно є таким, а також чи може він розпоряджатися об'єктом;
- наявність обтяжень - навіть якщо права власника на об'єкт підтверджені, він може перебувати під арештом або виступати заставою по незакритих кредиту. В цьому випадку угоду укладати не можна - вона легко може бути оскаржена;
- права третіх осіб - нерідко у комерційної нерухомості є кілька співвласників, і продаж об'єкта можлива тільки за їх згодою. Також права третіх осіб можуть порушуватися, якщо процедура переведення об'єкта з житлового фонду в нежитловий була проведена з порушеннями;
- історія операцій з даним об'єктом нерухомості - потрібно переконатися, що попередні перепродажі нерухомості виконувалися в рамках законодавства, інакше це може стати причиною оскарження договору в суді і його розірвання;
- фінансова спроможність продавця - навіть якщо всі документи при купівлі комерційної нерухомості в порядку, але продавець зазнає фінансових труднощів і потенційно може бути визнаний банкрутом, від угоди краще відмовитися, оскільки кредитори згодом мають право оскаржити всі угоди збанкрутілого, в тому числі і продаж нерухомості;
- дотримання будівельних та інших норм - особливо важливо при покупці нового об'єкта у забудовника. Компанія повинна надати всі необхідні документи і висновки відповідних служб, що підтверджують, що всі операції виконувалися відповідно до вимог і норм, і у власника не виникне проблеми з перевіряючими органами або при експлуатації нерухомості.