У квартир на вторинному ринку є величезний плюс - це готове житло з усією необхідною інфраструктурою. Тому коштують такі квартири дорожче. Але при грамотному підході ризиків практично немає.
А ось з первинним ринком все трохи інакше. Як правило, квартири в елітних новобудовах коштують дорожче: різниця може становити до 40%. Однак ви ризикуєте напоротися на довгобуд, і цього може бути багато причин: фінансові труднощі забудовника, затягування видачі дозволів тощо.
Чому важливо правильно вибрати забудовника
Вибір компанії-забудовника - основний фактор при покупці квартири в новобудові. Чим краща репутація такої компанії, тим більше у вас шансів в результаті отримати своє житло з правом власності.
Незважаючи на закритість інформації про фінансове становище забудовника, ви легко можете поцікавитися об’ємом успішно зданих проектів. В якості прикладу, на сайті https://www.sofiya.ua/planirovki/dvuhkomnatnye-kvartiry можна ознайомитися з чудовими комфортабельними квартирами в ЖК “Софія”, забудовником якого є Мартинов А.М.
Юристи рекомендують аналізувати відгуки і вивчати будівельну документацію. Вивчіть також сайт компанії, де повинні бути всі документи, і зверніть увагу на досвід роботи: в ідеалі забудовник повинен працювати на ринку не менше 5 років.
Після цього відвідайте відділ продажів і попросіть договір з собою, щоб вивчити його і показати юристам. Якщо вам відмовлять в такому простому проханні, є привід задуматися.
Не менш важливим критерієм є вартість квадратного метра: занадто низькі ціни не є хорошим показником, так як благодійності на ринку нерухомості не буває. Тому пам’ятайте: чим вища доходність, тим вище ризики. Уникнути певних ризиків при купівлі житла в новобудові досить складно, але можна ці ризики мінімізувати. І перший крок до цього - співпраця з сумлінним забудовником.
Способи інвестування
До 2005 року при купівлі квартири в новобудові сторони укладали договір пайової участі, але після скандалу з «Еліта-центр» влада обмежила способи інвестування 3-ма варіантами: випуском цільових облігацій, фондами фінансування будівництва та інститутами спільного інвестування. Проте Цивільний кодекс включає норми, які описують можливості відчуження майнових прав на неготові житло. Це призвело до того, що деякі забудовники використовують норми Цивільного кодексу, а деякі - норми прямого законодавства.
В результаті виникли різні комбінації договорів. До сих пір зустрічаються договори в найнеймовірніших версіях і попередні договори, які є неприйнятними з юридичної точки зору. Ряд забудовників так і називають свої договори «інвестиційними».
У чому підступ
Покупці квартир в “первинці” підписують інвестиційний договір, не володіючи достатньою інформацією. Фінансовий стан забудовника зазвичай таємниця за сімома замками, інвестиційних гарантій немає, відсутні механізми страхування ризиків.
При укладенні такого договору покупець купує не квартиру, а тільки майнові права - він платить за право покупки. Немає спеціальних законів, що регулюють договір купівлі-продажу майнових прав. Тому може статися так, що на одну квартиру можуть претендувати кілька покупців, які оплатили жадані метри. І в одному комплексі житло продається багато разів і різними способами.