За ідеєю, очікується, що конкуренція між управителями стимулюватиме їх знижувати ціну на свої послуги. І це — пере І може статися так, що ЖЕО самі будуть ініціювати розірвання діючих догорів з мешканцями, якщо їх не влаштує тариф – буде збитковим (а він такий є вже зараз. — Авт.), та ініціювати укладання нових — уже в іпостасі управляючої компанії. У будь-якому разі зараз саме власники квартир у багатоквартирних будинках отримали більше повноважень. А разом з цим — і значно більше відповідальності.
Начальник управління житлово-комунального господарства Калуської міської ради Юрій Рекунов розповів «Вікнам» про особливості, переваги і ризики кожного з варіантів^
— Торік Верховна Рада України ухвалила новий Закон «Про житлово-комунальні послуги», який експерти і політики назвали ключовим кроком для реформування галузі. Цей Закон стосується всіх українців, але, в першу чергу, — мешканців міст, та передбачає новий порядок укладання договорів на отримання комплексу житлово-комунальних послуг: водо-, газо-, тепло-, електропостачання, вивезення сміття, послугу з управління будинком. Відносини між мешканцями і підприємствами, які надають житлово-комунальні послуги переводяться у ринкову площину. Зокрема, Закон запроваджує типові види догорів, які дозволять співвласникам будинків або окремим споживачам самостійно обирати модель постачання комунальних послуг. Вони також можуть домовлятися з компанією-управителем про вартість послуг. Так само вони можуть делегувати управителю частину функцій з управління спільним майном будинку. Також Закон прописує вичерпний перелік права та обов’язків між трьома гравцями – споживачами комунальних послуг, управителями та виконавцями комунальних послуг.
— Які варіанти договорів є у мешканців?
— Варіант перший: індивідуальний договір. Власник квартири укладає такий договір із постачальником послуг. Наприклад, з газовиками, «Водотеплосервісом» тощо. Постачальник відповідає за якість наданих послуг у квартиру. Однак, у такому разі, споживач оплачує не лише саму послугу — куб газу чи води, але зобов’язаний сплачувати монополісту за обслуговування внутрішньобудинкової мережі, а також платити за те, що він обслуговує вас як споживача в будинку: розподіляє показання будинкового лічильника між квартирами тощо. Усі ці платежі є складовими плати за абонентське обслуговування. Така плата запроваджується виключно для індивідуальних договорів. Інші варіанти відносин споживача з монополістами абонентської плати не передбачають.
Варіант другий: колективний договір. Такий договір від імені кожного споживача і за його рахунок з постачальником послуг укладає уповноважена особа — ОСББ або управитель. У цьому випадку власник квартири зберігає персональну відповідальність за своєчасну оплату комунальної послуги (кубометра газу, води), однак монополістувже не відповідає за обслуговування внутрішньобудинкових мереж. Ця функція покладається на ОСББ чи управителя. Це, по суті, така ж модель, як і була з ЖЕО: саме вони відповідали за мережі всередині будинку, а плата за їхнє обслуговування була складовою квартплати.
Варіант третій: колективний споживач. У такому разі ОСББ укладає договір із монополістом як юридична особа. Тоді відповідальність монополіста за послугу закінчується на вході в будинок. Розподілом послуги всередині будинку, обслуговуванням мереж займається ОСББ. Воно ж і відповідає за сплату послуги всіма мешканцями. Тобто, якщо мешканці вчасно не сплатять за спожиту послугу на рахунок ОСББ, воно не зможе розрахуватися з монополістом і постачальник зможе відключити послугу на вході в будинок. За цим порядком мешканці, скажімо, за воду платять ОСББ, а воно, в свою чергу, відповідно до показників будинкового лічильника оплачує спожиті будинком послуги.
Варіант четвертий: статус-кво. Упродовж року з часу вступу закону у силу (з червня 2018 року. — Авт.) мешканці будинків повинні зібратися і прийняти рішення з приводу управителя. У цей час продовжують діяти індивідуальні договори з постачальниками комунальних послуг, проте за внутрішньобудинкові мережі ніхто відповідальності не несе. Тобто, у випадку неякісної послуги, монополіст відповідати не буде — він завжди зможе послатися на проблеми всередині будинку. У такому разі мешканці мають самі усувати проблему.
Якщо впродовж року з дня вступу в дію Закону власники квартир не визначаться з управителем, їм його призначить орган місцевого самоврядування, щоправда, за їхнім письмовим зверненням про проведення конкурсу.
— Який варіант договору ви б обрали самі і порекомендували калушанам?
— Мешканці самі повинні обрати залежно від особливостей будинку та форми управління. У будь-якому випадку все вирішують збори співвласників. Їхнє рішення є правомочним за умови підтримки власниками, які володіють понад 50% загальних площ квартир будинку.
— У чому відмінність між управителем і ОСББ?
— Закон передбачає, що на ринку комунальних послуг буде троє гравців. Це виконавець комунальної послуги, управитель і споживач. Причому споживач може бути як індивідуальними — кожен власник квартири у будинку або колективний — ОСББ — юридична особа, яка об’єднує всіх співвласників будинку та діє в їхніх спільних інтересах.
Управителем багатоквартирного будинку може бути компанія — юридична особа, або спеціаліст — фізична особа-підприємець, яка надає послугу на підставі догорів зі співвласниками будинку. При цьому, ОСББ, за бажання співвласників, теж може укласти договір із управителем та передати йому функції з управління будинком. У такому разі підписується договір між управителем і головою ОСББ.
Функції управителя перекликаються з функціями комунальних ЖЕО — забезпечити належні умови проживання, належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території. Тож, управитель має мати чи залучати необхідні для цього ресурси — технічні, кадрові і матеріальні. У Законі прописані обов’язкові послуги управителя, які затверджені в Постанові Кабміну від 5 вересня 2018 року №772 «Про затвердження Правил з надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» до обов’язкових віднесені послуги з утримання будинку та прибудинкової території, які були затверджені наказом Мінрегоінбуду 27 липня 2018 року за №190. Серед них — прибирання прибудинкової території та приміщень, утримання ліфтів, купівля електроенергії для функціонування спільного мана будинку, поточний ремонт спільного майна будинку. У договір, але за спільного бажання і згоди співвласників та управителя можуть бути включені додаткові послуги. Наприклад, страхування спільного майна, проведення капітального ремонту тощо.
Відмінність від ЖЕО — мешканці кожного будинку можуть самостійно обирати собі управителя й укласти з ним договір. Друга відмінність — ціна на послугу з управління не буде регулюватися: її визначатимуть мешканці разом з управителем на етапі укладання договору.
Тобто ціна на послугу з управління для людей може бути більш вигідна, ніж, наприклад, на послуги ЖЕО.
За ідеєю, очікується, що конкуренція між управителями стимулюватиме їх знижувати ціну на свої послуги. І це — перевага для людей. Однак, фактично, ціна, яку сплачуватимуть співвласники, залежатиме від витрат управителя на утримання будинку і прибудинкової території, також вона включатиме винагороду управителя. Жоден управитель не буде працювати собі на збиток. Тоді як комунальні ЖЕО нерідко надають послуги собі на збиток, за тарифом, що не відшкодовує собівартість, а їхні витрати частково забезпечує міський бюджет.
— Приміром, люди вибрали управителя, він їм запропонував низьку ціну послуги, а потім її збільшив. Як бути у такому разі?
— Договір про надання комунальних послуг та договір про надання послуг з управління будинком укладається на 1 рік, але автоматично продовжуватиметься, якщо співвласників будинку все влаштовує.
Якщо ж управитель не справляється із покладеними на нього обов’язками, співвласники можуть ініціювати дострокове розірвання договору про надання послуг з управління. А якщо управителя було обрано на конкурсі органом місцевого самоврядування, співвласник також можуть відмовитися від його послуг та самостійно обрати собі іншого управителя, попередивши про це попереднього управителя за два місяці.
ЖЕО у розумінні нового закону теж можуть бути управителями. Усе залежить від волі і активності співвласників. Якщо вони бажають самостійно обрати іншого управителя, ніж той ЖЕО, що наразі надає послуги, погодити з ним перелік робіт та послуг та відповідно ціну, то закон дає таким співвласникам всі можливості для реалізації цього бажання.
Саме співвласники оплачують послуги і у них є право вибору кому довірити управління.
— А що буде, якщо співвласники не створюють ОСББ, не проявляють ініціативу щодо найму управителя і не звертаються до міської ради, щоб їм його призначили на основі конкурсу?
— Це хибний шлях. По перше, співвласники у такому разі мають укладати індивідуальні угоди з монополістами і окрім послуги сплачувати їм за обслуговування внутрішньобудинкових мереж. Якою буде ця оплата, наразі невідомо, але, судячи з розцінок на інші послуги монополістів, платити доведеться не менше, а, можливо, навіть і більше, ніж управителю, який, окрім обслуговування мереж, також буде забезпечувати прибирання прибудинкової території, обслуговування і поточний ремонт спільного майна будинку: ліфтів, покрівель тощо. Самі співвласники цього зробити не зможуть. Їм треба буде домовлятися, шукати виконавця і окремо за все платити. У підсумку одні власники квартир заплатять, інші — ні, і жодного юридичного механізму зобов’язати їх вкладати кошти в поточний ремонт, наприклад, покрівлі, не буде. Зрештою, і самі співвласники мають бути зацікавлені в належному утриманні свого будинку.
Перехідний період закінчується в червні, тож, я б рекомендував усім мешканцям багатоквартирних будинків нашого міста — це будинки, у яких дві і більше квартир, — визначитися з формою управління будинком та видом договору на комунальні послуги.
— У Калуші ще є неприватизовані квартири, які належать громаді в особі міської ради. Як буде з ними?
— Загалом у місті приватизовані близько 98% квартир. Станом на 1 січня 2019 року залишися неприватизованими 777 квартир на території обслуговування ЖЕО №1 і 451 квартира — ЖЕО №4. Їхні жильці зберігають право на приватизацію. А поки вони не приватизовані, їхні інтереси у вирішенні питань управління будинком буде представляти уповноважена особа власника житла — міської ради.
— Дякую за інформацію, Юрію Івановичу.
Розмовляла Богдана ТИМЧИШИН, журналіст
