З минулого року вступив у дію Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Згідно із ним, держава знімає з себе відповідальність за обслуговування будинків та прибудинкових територій. Ці обов’язки лягають на плечі жителів будинку, які є його співвласниками. Фактично кожен, хто придбав чи приватизував житло після 1992 року, став співвласником спільного майна у багатоквартирному будинку. Нинішній закон прописав схеми управління цим майном. Досі в уяві багатьох калушан відповідальність за будинок закінчувалася за порогом власної квартири. Здебільшого, місця загального користування — ліфти, сходові клітки, дахи — вважалися комунальними, тобто — нічийними. Калушани платили квартплату за утримання будинку, при цьому постійно нарікаючи на неякісні послуги від ЖЕО.
Зараз мешканці можуть самостійно й одноосібно приймати рішення, які стосуються будинку, визначати, на що витратити зібрані кошти, вивчати ринок послуг та вибирати їхніх постачальників. Новий закон стимулює власників багатоквартирних будинків до обдуманого й ефективного управління, адже практично всі кошти на утримання та ремонт будинку тепер доведеться витягувати із власної кишені. Водночас, люди отримують реальні важелі контролю. Бо, якщо на сьогодні важко проконтролювати, на які потреби використовують квартирну плату, перевірити акти виконаних робіт, то із впровадженням нових форм управління будинком це має стати нормою життя.
— Існують три форми управління будинком, — розповів під час “круглого столу” начальник УЖКГ Калуської міської ради Юрій Рекунов. — Можна управляти будинком, створивши ОСББ, або — найнявши управителя. Третій варіант — коли управління будинком проводять співвласники, тобто, вирішують усі питання на зборах. Враховуючи менталітет наших людей, для мене ця форма управління будинком є незрозумілою.
“Круглий стіл” на тему впровадження нового закону відбувся у Калуші 12 лютого. Його можна вважати першим інформаційним публічним заходом щодо нової комунальної реформи. Дедлайн реформи — 1 липня: фактично, до цього часу калушани мають визначитися із формою управління будинком. Часу — дуже обмаль, враховуючи, що більшість мешканців міста про реформу чули хіба що краєм вуха.
Міська влада постійно нарікає на інертність калушан та відсутність бажання брати на себе відповідальність. Однак, у даному випадку, і вона повела себе інертно: бажаючи змін у комунальній галузі, варто було вести інформаційну кампанію ще з минулого року. Наприклад, у Львівській міській раді за слідами прийнятого закону була створена міжвідомча робоча комісія з координації переходу житла з комунального балансу у “вільне плавання”. У Калуші схожу комісію створили лише зараз. У нинішній реформі міська рада, здається, робить ставку чомусь лише на єдину форму управління будинком — ОСББ, адже створена робоча група, згідно з її назвою, покликана інформувати мешканців лише щодо цієї форми управління. Можливо, це пояснюється недосконалістю законодавства. Так, прийнявши Закон “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, парламентарі “забули” про цілу низку підзаконних актів, без яких втілення ініціативи неможливе. Скажімо, досі не прописана процедура обрання управителя на конкурсних засадах; немає порядку безоплатної передачі земельної ділянки під багатоквартирним будинком, порядку списання з балансу багатоквартирного будинку, порядку зберігання протоколів зборів багатоквартирного будинку. Частина цих правил нібито вже напрацьована, однак, законодавчо не закріплена. Натомість, Закон “Про ОСББ” діє з 2001 року. Тож — легше йти більш знайомим і законодавчо врегульованим шляхом. Питання — чому лише зараз? Чому така робоча група не була створена у Калуші ще кілька років тому? Адже, фактично, ті, на кого покладена інформаційна функція — не зацікавлені прямо у змінах, бо це — як зрізати гілку, на якій сидиш.
— До мене приходять калушани — часто це старенькі люди, які просять пояснити нюанси створення ОСББ, — каже член правління ОСББ, що на бульварі Незалежності, 2, Ярина. — Вони бояться, що у процесі реформи можуть втратити квартири.
ЗА 15 РОКІВ — 10 ОСББ
До липня минулого року єдиною альтернативою ЖЕО були ОСББ. Щоправда, у Калуші вони себе не проявили: з 2001 року, відколи вступив у дію Закон “Про ОСББ”, у Калуші було створено тільки 10 об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. З них два — у багатоквартирних новобудовах. Решта — це невеликі, переважно, двоповерхові будівлі. Згідно із даними міської ради, у 2014 році житловий фонд міста нараховував 24,6 тис. житлових квартир усіх форм власності загальною площею житлових приміщень 1463,8 тис. кв. метрів. На сьогодні в місті зареєстровано 10 об’єднань співвласників із загальною площею квартир 19,4 тис. кв. метрів. Тобто, у Калуші ОСББ охоплюють трохи більше, ніж 1% житлової площі.
Швидше за все, більшість об’єднань співвласників багатоквартирних будинків були створені з ініціативи мешканців. Інколи це був просто вимушений крок.
— Усе почалося з того, що нам здали будинок із купою проблем і жодне ЖЕО не хотіло брати його на баланс, — пояснила ”Вікнам” Ярина.
На думку Юрія Рекунова, будинок на бульварі Незалежності — унікальний у своїх проблемах. Адже тут забудовник не виконав усіх зобов’язань, переклавши їх на плечі самих мешканців. Люди, між тим, скаржаться, що не отримали жодної, навіть методичної, допомоги від міської ради.
— На установчі збори зі створення ОСББ ми запрошували представників міської влади, як це передбачено законом. Але вони наше запрошення проігнорували, — каже Ярина.
Будинок, між тим, новий і не накопичив ще стільки проблем, як старі радянські “хрущовки”. Квартплата (назвемо так умовно. — Авт.) — незначно вища, ніж загалом по місту: дві гривні за 1 квадратний метр площі (мешканці комунальних будинків платять від 0,28 до 1,95 гривні за 1 кв. метр. — Авт.). Оплачують “квартплату” лише приблизно 60% мешканців будинку. ОСББ утримує три ліфти, насосну станцію, а також сплачує за освітлення місць загального користування за цінами на електроенергію для юридичних осіб.
На відміну від комунальних ЖЕО, ОСББ не є платником ПДВ. Тож, кошти, зекономлені на податку, можуть використати на капітальний чи поточний ремонт. Або — акумулювати. Адже з 1 липня минулого року із Закону “Про ОСББ” вилучена норма щодо першого капітального ремонту будинку за рахунок попереднього балансоутримувача. Скасовані будь-які дотації з бюджету для постачальника послуг на утримання житла та капітальний ремонт.
Під час “круглого столу” депутати міської ради запропонували організаційно допомагати та фінансово стимулювати калушан. Зокрема, Володимир Павлів наполягав: потрібен спеціальний підрозділ у міській раді, який би здійснював організаційний супровід нових ОСББ. Зокрема, надавав допомогу у написанні та отриманні грантів.
На думку депутата Ігоря Хемича, місто може фінансово допомагати ОСББ. Але — тільки новоствореним. Також, на його думку, потрібно створити комісію, яка би зробила “інвентаризацію” по кожному будинку, визначивши, чим місто може підсобити людям. Зрештою, у разі, якщо реформа “піде”, роботи буде, справді, багато. Так, згідно із законом, органи місцевого самоврядування мають передати власникам усю технічну документацію на багатоквартирний будинок.
— Це техпаспорт, план інженерних мереж та акт прийняття будинку в експлуатацію, — уточнив Юрій Рекунов.
Фактично, якщо якихось документів немає, їхнім виготовленням має зайнятися ЖЕО як попередній балансоутримувач. Але, якщо, приміром, із технічними паспортами будинків, які є ключовими у переліку документації, все більш-менш гаразд, то щодо прибудинкової території — хаос. Адже, практично, жодна багатоповерхівка міста не має затвердженої прибудинкової території. Для її визначення потрібно спиратися на Генплан, який у Калуші ще з минулого століття, та — на методологію, прописану урядом.
НЕ НАПРУЖУВАТИСЯ?
— Я не бачу потреби у створенні ОСББ у нашому будинку, — каже депутат міської ради Юрій Луцак.
Чоловік живе у невеликому будинку на вул. Каракая. Відтак, вважає, що всі рішення мешканці можуть приймати якраз за допомогою тієї форми управління, у яку комунальники так мало вірять.
— Маленькі будинки — як маленька сім’я. ОСББ ж варто створювати у великих будинках, а управителя наймати — там, де немає згоди між мешканцями, відсутня ініціативна група чи більшість мешканців будинку — старшого віку і неспроможні взяти на себе тягар управління будинком.
Згідно із законом, управителем може стати юридична чи фізична особа-підприємець.
— Де їх у Калуші “вирощують”? — поцікавилися на засідання “круглого столу” у комунальників калушани.
Справді, для Калуша вибір управителя — завдання не з легких. Адже їх у місті просто немає. Й досі не було спроб укласти реєстр потенційних управителів або ж — фірм-надавачів послуг. Між тим, якщо до 1 липня люди не визначаться із формою управління будинком, міська рада має зробити це за них. Тобто — провести конкурс на управителя. Хто може ним стати, враховуючи, що така діяльність не ліцензовується?
— Наприклад, певна фірма не може бути управителем, бо така діяльність у неї не прописана, — каже Юрій Рекунов. — А ЖЕО — може, бо у них — прописана.
Відтак, навіть, якщо реформа “рушиться” (хоча комунальники впевнені у тому, що строки реформи будуть продовжені. — Авт.), цілком можливо, це не означатиме радикальних змін для Калуша. Адже недосконалість законодавства вкупі із пізнім стартом інформаційної компанії та інертністю калушан можуть “намалювати” єдину картину: калушани не вкладуться у терміни, і міська рада призначить їм у якості управителя… ЖЕО. Адже і конкуренції як такої наразі не “вимальовується”. Хоча це не означає, що калушан повністю позбавлять вибору: управителя можна змінити після завершення терміну дії угоди.
— Якщо у Калуші склалася така ситуація із провадженням реформи, я би пропонував калушанам сильно не напружуватися: нехай міська влада призначить управителем ЖЕО, а мешканці міста можуть створити, приміром, будинкові комітети і контролювати діяльність управителя, — пропонує Юрій Луцак.