Капремонт у багатоповерхівці можливий лише за згоди мешканців та їхньої фінансової участі

Щороку у бюджеті Калуської громади закладають кошти на капітальний ремонт багатоквартирних житлових будинків. Не є винятком і 2021 рік.
Переглядів: 4243
Вимога щодо 30% співфінансування поширюється на будинки, які обслуговують управляючі компанії. Фото: Руслан Веселий

Більше того: цього року на фінансування таких робіт Програмою капітального ремонту житлового фонду міста Калуша на 2021-2023 роки (її міська рада затвердила 17 грудня) планується виділити рекордно багато коштів — 23,8 млн гривень з міського бюджету. Для порівняння: у 2020 році на ці цілі у бюджеті громади було розподілено близько 16 млн гривень плюс ще близько 3 млн гривень було виділено за окремою бюджетною програмою на капітальний ремонт сходових кліток.

Однак у 2021 році суттєво змінилися правила виділення коштів на капітальні ремонти. Раніше ключову роль у визначенні будинків для проведення того чи іншого виду капітального ремонту для конкретного будинку відігравали депутати Калуської міської ради, які добивалися виділення бюджетних коштів на будинки своїх округів. Таким чином, капітально ремонтувалися дахи, бетонна відмотка, мереж водопостачання, під’їзди і навіть утеплювали будинки.

Цього року більше значення має бачення мешканців — власників квартир житлового будинку. Саме вони можуть обирати вид капітального ремонту і клопотати перед міською владою щодо виділення на його проведення коштів. Але при цьому вони зобов’язані профінансувати роботи на 30% від їх вартості. Це є головним стримуючим фактором і може призвести до того, що бюджетні кошти, за які раніше була конкуренція,  залишаться невикористаними.

Цього тижня начальник управління житлово-комунального господарства Калуської міської ради Юрій Рекунов пояснив «Вікнам», чому в Калуші вирішили змінити правила виділення коштів на капітальний ремонт житлового фонду та як діяти калушанам, будинки яких потребують капітального ремонту і вони мають намір скористатися міською програмою.

Бюджет фінансувати капремонти житлових будинків на 100% не може — це протизаконно

Як пояснив Юрій Рекунов, раніше місцева влада була зобов’язана проводити капітальні ремонти багатоквартирних житлових будинків, які перебували на балансі комунальних ЖЕО. Однак, із 1 липня 2015 року набрав чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який докорінно змінив модель утримання будинків. Таке поняття, як балансоутримувач, залишилося в минулому, а співвласникам будинків (власникам житлових і нежитлових приміщень) закон запропонував обирати одну з форм управління спільним майном: управляти самостійно або створити ОСББ — об’єднання співвласників багатоквартирного будинку або обрати управителя (управляючу компанію або підприємця). Кожен із цих варіантів передбачає списання будинку з балансу місцевих рад чи комунальних підприємств та передачу будинків ОСББ чи управителям. У Калуші багатоквартирні житлові будинки було списано з балансу ЖЕО рішенням Калуської міської влади в 2019 році: загалом тоді списали 317 будинків.

За чинним законодавством, кожен співвласник багатоквартирного житлового будинку несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації поточного та капітального ремонту спільного майна будинку (покрівля, горища, підвали, будинкові мережі, сходові клітки тощо). Причому перелік витрат на всі роботи має розподілятися пропорційно між власниками квартир і нежитлових приміщень будинку залежно від їхньої площі. Якщо в будинку є неприватизовані квартири і приміщення комунальної власності, то відповідну фінансову участь в утриманні і ремонті будинку бере орган місцевого самоврядування.

Проте, стан багатьох будинків вимагає значних капіталовкладень, які є непосильними для власників квартир. Тому, відповідно до роз’яснень Міністерства фінансів України від 14 серпня 2020 року, місцеві ради можуть і надалі брати участь у ремонті списаного з балансу житлового фонду. Але є кілька обов’язкових умов. Перша — надання допомоги з місцевого бюджету можливе лише на проведення капітального ремонту житлового будинку та реконструкції. Друга умова — участь місцевого бюджету має відбуватися лише на умовах спільного фінансування з співвласниками житлового будинку і в межах бюджетних програм, які затверджені місцевою радою.

Це означає, що фінансування капітальних ремонтів не є обов’язком міської влади. Проте в Калуші затверджена відповідна бюджетна програма, а отже співвласники багатоквартирних житлових будинків можуть розраховувати на підтримку з міського бюджету. Також за рахунок бюджетних коштів не можуть фінансуватися капітальні ремонти у багатоквартирних житлових будинках 100-відсоткво, як у попередні роки, — це є фінансове порушення.  Частину коштів мають внести і співвласники будинку. Рішенням міської ради визначено, що у Калуші вона становить 30% від вартості робіт.

Так, загальний обсяг фінансування програми капітального ремонту житлового фонду міста Калуша на 2021-2023 роки становить 100 млн гривень. У тому числі, 34 млн гривень — у 2021 році. З них 4 млн гривень пропонується спрямувати в ліфтове господарство, 10 млн гривень — на капітальний ремонт сходових кліток і 20 млн гривень — на капітальний ремонт покрівель на інших конструктивних елементів будинку. Із 34 млн гривень на 2021 рік, міський бюджет забезпечить 70% необхідних коштів —23,8 млн гривень, а 30% (10,2 млн гривень) мають профінансувати співвласники багатоквартирних будинків.

Алгоритм дій для участі в міській програмі

За словами Юрія Рекунова, управляюча компанія проводить обстеження будинку і визнає проблеми, які вимагають капітального ремонту. Наприклад, протікає дах. Вона інформує співвласників будинку про необхідність капітального ремонту і про те, скільки приблизно це коштує.

Прийняти рішення про згоду проведення капітального ремонту мають співвласники житлового будинку. Далі проводять розрахунок кошторису робіт і до відома співвласників доводять інформацію про розмір їхньої частки.

У договорах, які управляючі компанії уклали з кожними будинком, передбачено, що за дорученням співвласників управляюча компанія повинна проводити капітальні ремонти за кошти, які вони сплачують і які акумулюються на окремому рахунку. Управляюча компанія має поінформувати кожного власника квартири чи нежитлового приміщення будинку, скільки коштів він має перерахувати на цей рахунок для проведення того чи іншого виду капітального ремонту. Якщо в будинку є неприватизовані квартири, то свою частку відповідно до їхньої площі перерахує і бюджет. Після того, як мешканці поповнять рахунок на потрібну суму, управляюча компанія перерахує її на спеціальний рахунок, який відкрито в управлінні житлово-комунального господарства. Після того, як 30% від вартості робіт надійшли на цей рахунок, решту 70% — виділяє міський бюджет.

Далі УЖКГ проводить тендер на виконання робіт. Якщо за його підсумками вийде економія, то зекономлені кошти в пропорції 70 на 30 повертаються в міський бюджет і співвласникам житлового будинку.

«Частка співфінансування мешканців встановлюється з розрахунку на 1 кв. метр загальної площі квартири, акумулюється за рішенням загальних зборів власників на окремо відкритих рахунках та перераховується підрядній організації в повному обсязі співфінансування до початку капітального ремонту як авансовий платіж», — йдеться в програмі.

Без співфінансування мешканців, тобто виключно коштом бюджету, будуть проводити:

  • виготовлення проєктно-кошторисної документації на капітальні ремонти житлового фонду та отримання висновку експертизи;
  • експертні обстеження ліфтів, які відпрацювали встановлений граничний термін експлуатації (25 років);
  • періодичні технічні огляди ліфтів, які проводяться раз на два роки та роботи з підсилення несучих конструкцій житлових будинків, які за висновком проєктної організації та  за рішенням комісії визнані такими, що загрожують безпечному проживанню мешканців та можуть призвести до надзвичайної  ситуації. 

Конкуренція за бюджетні кошти

Як зазначив Юрій Рекунов, в Івано-Франківську аналогічну програму запустили раніше. І спочатку вона реалізовувалася важко. Але з часом ситуація виправилася: мешканці зрозуміли її переваги і тепер більш відповідально ставляться до вибору робіт з проведення капітального ремонту, оскільки беруть безпосередню фінансову участь у ньому.

У Калуші міська рада, вірогідно, затвердить перелік багатоквартирних будинків, які потребують капітального ремонту. Але не факт, що всі будинки, які до нього увійдуть, отримають фінансування за програмою. Лише ті, де буде згода і співфінансування співвласників.

Єдиний стримуючий фактор — фінансовий. За логікою співвласники мають акумулювати кошти для проведення капітального ремонту свого будинку на окремому рахунку постійно: якщо регулярно на нього вносити певну суму, то за кілька років набіжить достатньо коштів для того щоб планувати ті чи інші роботи. Зібрати їх одноразово — проблематично. Якщо йдеться про, наприклад, про капітальний ремонт покрівлі, то це немалі кошти. Наприклад, минулого року на капітальний ремонт покрівлі п’ятиповерхового будинку на шість під’їздів і 90 квартир виділяли понад 0,5 млн гривень. За новими правилами мешканці мали б зібрати за приблизними розрахунками 150 тис. гривень — в середньому 1600-1700 гривень з квартири. За цінами 2021 року, вірогідно, вийде ще дорожче. А капітальний ремонт мережі холодного водопостання такого ж будинку торік коштував близько 90 тис. гривень — це приблизно 300 гривень з квартири. 

Ймовірно, великого напливу бажаючих і черги на проведення капітального ремонту житлових будинків цього року в Калуші не буде. Принаймні, на дороговартісні проєкти.

Втім, роботи з капітального ремонту можна і потрібно планувати наперед. І якщо ситуація, справді, аварійна і вимагає негайного виконання робіт, то всі витрати візьме на себе бюджет.

До речі, вимога щодо 30% співфінансування поширюється на будинки, які обслуговують управляючі компанії. Щодо житлових будинків, де створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), то для них є своя програма — стимулювання та підтримки створення ОСББ зі значно кращими умовами щодо фінансової участь мешканців у капітальних ремонтів. Таку програму цього року заплановано профінансували на  5 млн 250 тис. гривень. Розмір співфінансування співвласників за нею становить  від 5 до 20% залежно від віку будинку. Раніше голови ОСББ обурювалися тим, що від них вимагають співфінасування, а у інших будинках капремонти повністю забезпечує міський бюджет. Тепер умови для ОСББ є кращими, а отже їхня програма стала дійсно програмою стимулювання створення ОСББ.

Богдана ТИМЧИШИН, журналістка